Problem-ABC Bauträgerverträge

Wer einen Bauträgervertrag abschließt, glaubt sich meistens auf der sicheren Seite, schließlich verhandelt man doch mit einem seriösen und erfahrenen Partner.

Ein oftmals teurer Trugschluss, denn der erfahrene Bauträger kennt die Lücken und Hintertüren. In vielen Fällen werden dann erhebliche Kosten auf den Erwerber abgewälzt. Manchmal sind es "nur" Formulierungen, die den Kauf zum Albtraum machen können.

Die nachstehende alphabetische Liste typischer Probleme und Mängel in Bauträgerverträgen zeigt, worauf man beim Abschluss entsprechender Verträge und ihrer Umsetzung unbedingt achten sollte.

Abnahme

Wer ein Haus oder den abgeschlossenen Teil eines Hauses (ETW) von einem Bauträger erwirbt, ist nicht Bauherr, sondern Erwerber. Folglich ist nur der Bauträger (als Bauherr auf eigenem Grund, im eigenen Namen und für eigene Rechnung) befugt, die Bauleistungen überwachen zu lassen und Abnahmen während des Baus durchzuführen. Erst bei der Übergabe des Vertragsobjektes findet eine Abnahme durch den Erwerber statt.

Die Abnahme ist die Entgegennahme durch den Erwerber des vom Bauträger im Wesentlichen fertig gestellten (Bau-) Werkes und dessen Billigung als im Wesentlichen vertragsgerechte Leistung. Grundlage einer solchen Prüfung ist die Feststellung der Übereinstimmung der Sollbeschaffenheit mit der Beschaffenheit des fertig gestellten Bauwerkes. Sie erfolgt anhand der Baubeschreibung, der Planunterlagen und aller Leistungsbeschreibungen, die Bestandteil des notariellen Bauträgervertrages geworden sind.

Die Abnahme findet im Rahmen einer gemeinsamen Besichtigung des Vertragsobjektes durch den Erwerber und den Bauträger statt. Naturgemäß können zu diesem Zeitpunkt nur die sichtbaren Teile des Gebäudes geprüft werden. Alle sichtbaren Mängel müssen in einem so genannten Abnahmeprotokoll schriftlich aufgeführt werden, damit ein Anspruch auf Mängelbeseitigung durch den Bauträger besteht. Die Abnahme kann nur wegen wesentlicher Mängel verweigert werden.

Für Mängel an nicht sichtbaren Bauteilen, die durch andere Bauteile verdeckt sind und bei der Abnahme nicht geprüft werden können, gilt die gesetzliche Verjährungsfrist des Bürgerlichen Gesetzbuches für Rechte wegen Mängeln an Bauwerken von fünf Jahren. Der Fristlauf der gesetzlichen Verjährungsfrist beginnt mit der Abnahme.

Auftretende Mängel müssen innerhalb der Verjährungsfrist kostenfrei durch den Bauträgers behoben werden, auch wenn sie nicht im Abnahmeprotokoll aufgeführt sind. Allerdings geht die Beweislast dafür, dass die Mängel bei Abnahme nicht erkennbar vorhanden waren, nach der Abnahme auf den Erwerber über. Im Zweifelsfall muss also der Erwerber nachweisen, dass es sich bei einem von ihm beanstandeten Punkt um einen bei Abnahme vorhandenen Mangel beziehungsweise dessen Folge handelt.

Wegen der für Laien unabsehbaren Tragweite der Rechtsfolgen sollte sich der Erwerber bei der Abnahme unbedingt von einem unabhängigen Sachverständigen begleiten und/oder einem Baurechts-Experten beraten lassen.

Anwalt

Beim Kauf eines Bauträgerobjektes wird eine Komplettleistung mit nur einem Vertragspartner über eine in der Regel hohe Auftragssumme vereinbart. Der entsprechende Vertrag sollte daher die Ansprüche des Erwerbers sichern und ihm darüber hinaus Möglichkeiten an die Hand geben, bei auftretenden Schwierigkeiten adäquat zu reagieren.

Es empfiehlt sich daher, rechtzeitig einen auf Baurecht spezialisierten und prozesserfahrenen Anwalt einzuschalten, der die Vertragsentwürfe und Baubeschreibungen prüft oder gegebenenfalls selbst einen Vertrag ausarbeitet. Die frühzeitige Beauftragung eines Baurechts-Experten ist eine Investition, die sich binnen kurzer Zeit auszahlt.

Die Unterschrift unter die notarielle Urkunde besiegelt den Vertrag. Die Verhandlungen sind beendet. Wer dann noch nachbessern will, reagiert zu spät: Nachträge, die Abwehr oder Durchsetzung von Ansprüchen ist entscheidend von der Gestaltung des Vertrages und dem Inhalt der Baubeschreibung abhängig. Rechtzeitig heißt hier also: den erfahrenen Anwalt vor Abschluss des Vertrages zu Rate ziehen.

Grundsätzlich gilt: Anwalt nicht erst bei Problemen einschalten.

Auflassungsvormerkung

Den einzig sicheren Schutz für die Eigentumsübertragung bietet nur die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie ist im Bauträgervertrag zugunsten des Erwerbers zu vereinbaren und zu bewilligen. Verfügungen, die nach Eintragung einer Vormerkung getroffen werden, können durch den Berechtigten erfolgreich abgewehrt werden, wenn sie den zu sichernden Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden. Der noch als Eigentümer eingetragene Bauträger (Veräußerer) kann über das Grundstück (dann) also nicht mehr verfügen.

In der Regel wird das Grundstück aber bereits mit einer zugunsten einer Bank eingetragenen Grundschuld belastet sein, die der Bauträger zur Finanzierung seines Vorhabens benötigt. In diesen Fällen benötigt der Erwerber zusätzlich eine verbindliche Freistellungserklärung des Grundpfandgläubigers (Bank) wegen aller im Grundbuch eingetragenen Vorbelastungen.

Außenwände

Für die Außenwände gibt die Energieeinsparverordnung einen maximalen U-Wert an: 0,2 W/(m2K) sollen hier nicht überschritten werden. Dieser Wert lässt sich in der Regel durch eine Massivbauweise beziehungsweise durch eine Fertigbauweise/Leichtbauweise erreichen. In der Baubeschreibung sollten daher die Werte der EnEV der einzelnen Bauteile angegeben sein.

Baubeschreibung

Die vom Bauträger geschuldete Bauleistung wird vor allem durch Baubeschreibung und Baupläne bestimmt. Die Baubeschreibung ist Bestandteil des Vertrages und muss beurkundet werden, selbst dann, wenn der Bauträger die nach der Baubeschreibung geschuldete Leistung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits ausgeführt hat. Folgende Angaben sollte die Baubeschreibung mindestens enthalten:

Bauleiter

Auch Bauträger müssen mit der Durchführung der Baumaßnahmen einen Bauleiter beauftragen. Das schreiben die Landesbauordnungen so vor.

Allerdings steht der Bauleiter im Dienste des Bauträgers und ist somit parteiisch – er wird also im Zweifelsfall bei der Abnahme immer die Interessen des Bauträgers vertreten und nicht die des Erwerbers. Auch deshalb empfiehlt es sich (siehe "Abnahme"), einen eigenen unabhängigen Sachverständigen und einen Baurechts-Experten hinzuziehen.

Bauträgervertrag

Bei dem Bauträgervertrag handelt es sich gem. § 1 der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen um Werkverträge, die die Errichtung eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand haben und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthalten, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Damit werden vor allem Verträge erfasst, bei denen ein Bauträger ein Haus oder eine Eigentumswohnung veräußert, das er als Bauherr in eigener Regie errichtet hat.

Nach der Rechtssprechung handelt es sich dabei um einen "Vertrag eigener Art". Enthalten sind wegen des Grundstückskaufs Elemente des Kaufvertrages und wegen der Verpflichtung zur Errichtung des Gebäudes Elemente des Werk- und des Werklieferungsvertrages. Aber auch Auftrags- und Geschäftsbesorgungselemente können in Form von Beratungs- und Betreuungselementen enthalten sein.

Bodenplatte

Eine Fundamentplatte (auch Gründungsplatte, Plattenfundament) ist notwendig, wenn der Untergrund eine zu geringe Tragfähigkeit aufweist, oder die Baulast zu hoch ist.

Ob eine Bodenplatte notwendig ist, wird der Bauträger in einigen Fällen erst mit Baubeginn feststellen – wenn er sich beispielsweise in der Prospektphase die Kosten der gutachterlichen Untersuchung des Baugrundes ersparen wollte.

Wenn die Bodenplatte nicht in der Kalkulation inbegriffen war, muss "nachgebessert" werden. Eine beliebte Möglichkeit, Erwerber unter Zeitdruck und Hinweis auf den Bauablauf zusätzlich zur Kasse zu bitten. Der Bauträger ist allerdings mit derartigen Nachforderungen ausgeschlossen, wenn Baugrundgutachten und Anpassungen der Fundamentgestaltung in der Baubeschreibung als Pflichten des Bauträgers geregelt wurden.

Checklisten

So genannte Checklisten können dem Erwerber helfen, Mängel hinsichtlich Qualität, Umfang und Eindeutigkeit der Leistungsbeschreibung zu erkennen. Wer späteren Streit vermeiden will, sollte in der Baubeschreibung alle Leistungen mit Angaben über Qualität, Form, Abmessung und Marke festschreiben.

Die Checkliste zur Auswertung von Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser (hier die Broschüre des Bundes im Original als PDF-Datei) entstand gemeinsam mit dem "Kompetenzzentrum kostengünstig qualitätsbewusst Bauen" in Zusammenarbeit mit dem Bauherren-Schutzbund, der Bundesarchitektenkammer, dem Bundesverband Deutscher Fertigbau, dem Verband Privater Bauherren, der Verbraucherzentrale Bundesverband und der Haus & Grund Deutschland und wurde zuletzt im Juli 2004 vom Bund herausgegeben.

Circa-Angaben

Nicht alle Maße lassen sich erfahrungsgemäß bereits bei Vertragsabschluss bis auf die letzte Dezimalstelle genau festlegen. Circa-Maße sollte man allerdings nur dort akzeptieren, wo Toleranzen praxistypisch sind – aber auf keinen Fall bei der Wohnflächenberechnung.

Dämmung

Eine der wichtigsten Voraussetzung für einen niedrigen Energieverbrauch ist eine gute Wärmedämmung aller Bauteile, die beheizte von unbeheizten Räumen trennen. Die wichtigste Kennzahl im Bezug auf die Wärmedämmung ist der Wärmedurchgangskoeffizient. Dieser U-Wert gibt an, welche Wärmemenge (Angabe in kWh) durch eine Bauteilfläche transportiert werden kann. Je kleiner dieser Wert ist, desto weniger Wärme kann durch das Bauteil gelangen und umso besser ist also die Wärmedämmung.

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) gibt maximale U-Werte der einzelnen Bauteile vor. Diese Vorgaben müssen mindestens erfüllt werden, um den Niedrigenergiehausstandard zu erreichen.

Detaillierte Gebäudedaten

Zur detaillierten Objektbeschreibung zählen unter anderem genaue Angaben über die Gebäudeabmessungen, die Bruttogeschossfläche (BGF), die Wohnfläche (Wfl) und die Nutzfläche (NF) nach DIN 277 und Berechnungsverordnung, des weiteren die Anzahl der Vollgeschosse mit Keller und Dachgeschoss, die Anzahl der Räume und die exakten Fertighöhen in den einzelnen Räumen.

Eigenleistung

Eigenleistungen können auch im Rahmen eines Bauträgervertrages vereinbart werden. Aber, wer haftet, wenn durch die Eigenleistungen Schäden oder Bauverzug entstehen? Wer am eigenen Bau selbst Hand anlegt, der ist in der Regel kein Fachmann. Deshalb muss er für eine baufachliche Betreuung und Aufsicht sorgen. Dazu ist er verpflichtet. Aber wer übernimmt diese Aufsicht?

Der Erwerber muss auch die Haftungsfrage klären, wenn durch Eigenleistung am eigenen Bau oder am Nachbarhaus Schäden entstehen. Oder wenn Arbeiten unsachgemäß ausgeführt wurden und erst saniert werden müssen, bevor der Bauträger weiterbauen kann. Wer haftet für Zeit und Material?

Etwaige Eigenleistungen müssen im Vertrag detailliert festgelegt werden. Die Angaben zu den Eigenleistungen und unter welchen Bedingungen sie erbracht werden, müssen in die zu beurkundende Baubeschreibung aufgenommen werden.

Energieeinsparverordnung

Für alle Neubauten – wie auch für die Sanierung von Altbauten – gilt die Energieeinsparverordnung, kurz EnEV (hier als PDF-Datei in der so genannten nichtamtlichen Neufassung vom 02.12.2004, die seit dem 08.12.2004 in Kraft ist). Bauträgerverträge sehen zwar in der Regel die Ausführung des geplanten Hauses nach den Richtlinien der geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) vor, aber die Planung wird teilweise nicht darauf abgestimmt. Ob ein Haus wirklich den Vorschriften des Gesetzes entspricht, kann im Zweifel nur ein Bausachverständiger prüfen und erkennen.

Erschließungskosten

Jeder Bauträgervertrag sollte präzise Regelungen zu den Erschließungskosten enthalten. Die Verteilung dieser Kosten ist prinzipiell Verhandlungssache. Vertragliche Vereinbarungen, wonach in dem vom Erwerber zu zahlenden Festpreis alle mit dem Bauvorhaben verbundenen Erschließungskosten (auch wenn sie erst nach Jahren abgerechnet werden) enthalten sind, können mit Blick auf die steigende Zahl der Bauträger-Insolvenzen nicht mehr unbedenklich empfohlen werden.

Eine entsprechende vertragliche Regelung stellt nämlich nur eine Rückgriffsmöglichkeit gegen den Bauträger dar. Bei dessen Insolvenz geht dieser Anspruch dann aber ins Leere, und der Erwerber hätte die Erschließungskosten in einem solchen Fall gleich zweimal zu zahlen: einmal mit dem Kaufpreis an den Bauträger und ein zweites Mal – bei späterer Insolvenz des Bauträgers – an die Kommune. Denn für Erschließungskosten haftet gegenüber der Kommune immer der jeweilige Eigentümer des Grundstücks.

Sinnvoller erscheint die Regelung, dass der Bauträger nur diejenigen Kosten zu tragen hat, für die bis zum Abschluss des Vertrages entsprechende Bescheide zugestellt worden sind oder über die bis zum Vertragsabschluss von der Kommune Beschluss gefasst wurde. Damit übernimmt dann zwar der Erwerber das Kostenrisiko, aber durchaus auch Vorteile. Einerseits wirkt sich eine solche Regelung auf die Bemessung des Kaufpreises aus, andererseits sind die Zahlungen der Erschließungskosten in der Regel (wesentlich) später als der Kaufpreis zu leisten und schließlich ermäßigt sich der Gesamtaufwand der Grunderwerbsteuer.

Fallrohre

Einige Bauträgerverträge sehen die Führung der Fallrohre nur bis zur Oberkante (OK) des Geländes vor. Aber das bedeutet: Für die Weiterführung der Rohre und den Anschluss ans öffentliche Leitungsnetz (oder die eigene Zisterne) wäre der Erwerber zuständig. Er müsste diese Anschlüsse bezahlen und oft auch beantragen. Die Baubeschreibung ist darauf zu prüfen, dass die Anschlüsse an das öffentliche Leitungsnetz in der Leistung enthalten sind.

Festpreis

Einer der unbestreitbaren Vorteile des Bauträgervertrages: man erwirbt Grundstück (oder Grundstücksanteil) und Bauleistung zum Festpreis. Doch was beinhaltet der Festpreis und wie (nachtrags-)fest ist er denn?

Die einfache Antwort hierauf lautet: der Bauträger schuldet (nur) die in der Baubeschreibung aufgeführten Leistungen und die Übertragung bzw. Verschaffung des Eigentums hieran nach Fertigstellung. Maßgeblich wird also die zu einem Festpreis geschuldete Leistung durch die Baubeschreibung bestimmt. Leistungen, die nicht in der Baubeschreibung enthalten sind, sind demzufolge auch nicht im Festpreis enthalten.

Mehrkosten können in der Praxis hauptsächlich aus folgenden Gründen entstehen:

Gebäudeenergiepass

Die Europäische Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden verpflichtet alle Mitgliedsstaaten einen Energiepass für Gebäude einzuführen. Wer ein Haus kauft oder eine Wohnung mietet, wird zukünftig zunächst den Gebäudeenergiepass des Hauses einsehen wollen.

In dem Energiepass werden wichtige Informationen zum energetischen Zu- stand eines Gebäudes zusammengestellt. Im Mittelpunkt stehen die Einschätzung der Qualität des baulichen Wärmeschutzes von Fenstern, Wänden und Dach sowie die Beurteilung der energetischen Qualität der Heizungsanlage. Aus diesen Daten wird ein Energiekennwert ermittelt, der die energetische Güteklasse des Hauses dokumentiert und Rückschlüsse auf den Schadstoffausstoss durch die Beheizung und die Warm- wasserbereitung zulässt. Daneben enthält der Energiepass konkrete Hinweise auf energetische Schwachstellen und entsprechende Modernisierungsvorschläge.

Energiepässe werden ausschließlich von Experten wie zum Beispiel den Energieberatern der Verbraucherzentralen, bauvorlageberechtigten Architekten und Ingenieuren und geprüften Gebäudeenergieberatern im Handwerk ausgestellt.

Für weitere Informationen stehen hier folgende Materialien als PDF-Dateien zum Dowmload bereit:

Gewährleistung (Mängelansprüche)

Mit Einführung des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes ist der Begriff der Gewährleistung im BGB durch den der Mängelansprüche ersetzt worden. Die Rechte des Erwerbers bei Baumängeln neu errichteter Bauwerke richten sich nach dem Werkvertragsrecht des BGB (§§ 633 ff. BGB), für Sachmängel des Grundstücks nach Kaufvertragsrecht des BGB (§§ 434 ff. BGB).

Sind Grundstück oder Bauwerk mangelhaft, kann der Erwerber zunächst die Nachbesserung beziehungsweise die Beseitigung des Mangels verlangen und bei deren Fehlschlagen nach seiner Wahl entweder den Kaufpreis mindern oder – wenn der Mangel erheblich ist – seit der Schuldrechtsreform sogar vom Vertrag zurücktreten und (wenn der Bauträger den Mangel zu vertreten hat) gleichzeitig Schadensersatz fordern.

Die gesetzliche Verjährungsfrist (BGB) für Rechte wegen Mängeln an Bauwerken beträgt 5 Jahre ab der Abnahme.

Gleichwertig

Tatsächlich findet sich in vielen Bauträgerverträgen immer noch der Passus "Grundlage der Bauausführung ist die Baubeschreibung. Änderungen der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten."

Diese Klausel war bis zum Mitte 2005 Bestandteil der meisten Bauträgerverträge. Sie erlaubte es dem Bauträger, die vertraglich festgelegten Materialien nach eigenem Gutdünken gegen gleichwertige auszutauschen. Was ursprünglich einmal den reibungslosen Bauablauf sichern und dem Erwerber zusätzliche kurzfristige Entscheidungen ersparen sollte, wurde aber von einzelnen Bauträgern missbraucht. Statt vermeintlich gleichwertiger Produkte bauten sie minderwertige Materialien ein.

Dieser Praxis hat der Bundesgerichtshof (BGH-Urteil vom 23.06.2005 – VII ZR 200/04) im vergangenen Jahr einen Riegel vorgeschoben und die Klausel in Bauträgerverträgen für unwirksam erklärt. Wer also jetzt noch einen Vertrag mit dieser Klausel vorgelegt bekommt, sollte ihn nicht unterschreiben, wenn er lästige Streitereien mit dem Bauträger vermeiden will.

Grunderwerbssteuer

Da Grundstück und die zu errichtende Bebauung in einem gemeinsamen notariellen Vertrag beurkundet werden, muss die Grunderwerbssteuer von zurzeit 3,5 Prozent auf den gesamten Wert (Kaufpreis) des Bauträgervertrages gezahlt werden. Bei einem anteiligen Wert des Gebäudes an einem Bauträgervertrag von beispielsweise 200.000 Euro würden allein auf das Haus also 7.000 Euro Grunderwerbssteuer entfallen.

Viele selbsternannte Fachleute (allen voran Banken, Rechtsanwälte und sogar Notare) raten deshalb zur Trennung von Grundstückskauf und Werkvertrag: erst von dem Bauträger oder einem Vermittler das Grundstück kaufen und dann das Grundstück durch einen Bauträger bebauen lassen.

Schöner Rat – doch diese "Lösung" führt den potentiellen Erwerber zum so genannten verdeckten Bauherrenmodell. Kann man denn in derartigen Konstrukten wirksam die Makler- und Bauträgerverordnung vereinbaren? Wer zahlt den Architekten? Wer ist Bauherr? Gilt das BGB oder die VOB/B? Welche zusätzlichen Kosten und Risiken entstehen?

Hierüber schweigen dann die selbsternannten Fachleute – und im schlimmsten Fall geht der Schuss nach hinten los, denn die Bundesnotarkammer rät ihren Mitgliedern (also den Notaren) nachdrücklich, in diesen Fällen unbedingt auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes zur Grunderwerbsteuerpflicht hinzuweisen.

Nach Auffassung des BFH ist grunderwerbsteuerlich Gegenstand des Erwerbsvorgangs das Grundstück in bebautem Zustand, wenn sich die Verpflichtung zur Übereignung des Grundstücks und zur Errichtung des Gebäudes zwar aus zwei (oder mehreren) an sich selbständigen Verträgen ergibt, diese Verträge jedoch aufgrund ihres rechtlichen Zusammenhangs als einheitlicher Vertrag (gerichtet auf einen einheitlichen Leistungsgegenstand) anzusehen sind.

Ausreichend ist nach Auffassung des BFH sogar nur ein enger sachlicher Zusammenhang, wonach der Erwerber bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erhält.

Daraus ergibt sich für den Notar, der auch den Bauvertrag beurkundet, nach § 18 Absatz 1 Satz 1 GrEStG die Verpflichtung, diesen – auch bei getrennter Beurkundung – ebenfalls dem Finanzamt anzuzeigen.

Fazit: schöner Rat (siehe auch unter "Anwalt").

Grundstücksgröße

Da Bauträger in der Regel nicht ein einzelnes, sondern meist mehrere Häuser nebeneinander gleichzeitig bauen, werden die Grundstücksgrenzen erst nach der Fertigstellung markiert. Folglich sind auch in vielen Verträgen die Grundstücksgrößen nur ungenau angegeben. Darauf sollte sich der Erwerber nicht einlassen. Er muss im Vertrag auf exakten Angaben bestehen und diese später auch überprüfen, sonst bleibt er unter Umständen auf einem kleineren Grundstück sitzen.

Heizung

Mit einer energetisch sinnvollen Gebäudeplanung, zunehmender Wärmedämmung und Luftdichtigkeit sinkt der Wärmebedarf eines Hauses. Es ist daher ein Heizungssystem zu wählen, das bei geringer Auslastung einen guten Wirkungsgrad bietet. Das Angebot in diesem Bereich ist sehr vielseitig geworden.

Die Wahl des richtigen Systems gehört also ebenfalls mit detaillierter Beschreibung in die Baubeschreibung. Wichtig hierbei sind auch die Rahmenbedingungen des Grundstücks: Welche Anschlüsse bestehen beziehungsweise müssen gelegt werden? Ist der Platz für einen Tank vorgesehen?

Bei Passivhäusern kann auf Heizungssysteme bei entsprechendem Ersatz von Solarenergie oftmals völlig verzichtet werden. Hier macht es Sinn, das Warmwasser nicht über eine Heizanlage, sondern über Sonnenkollektoren zu erwärmen.

Holz

Holzhäuser oder Holzverkleidungen werden im Schlüsselfertigbau immer beliebter. Details zum Holzhaus fehlen aber oft in der Baubeschreibung. Neben der Art des Holzes und der Güteklasse muss in der Baubeschreibung auch stehen, wie welches hölzerne Bauteil geschützt wird (chemisch oder konstruktiv) und wie die Oberfläche behandelt wird (lasiert oder lackiert) und mit und in welcher Farbe. Bei Holzhäusern kann der vorgegebene U-Wert übrigens schon mit einer Wanddicke von nur 25 cm erreicht werden, da die dämmende Schicht zwischen das Holzständerwerk der tragenden Konstruktion gelegt wird. Berücksichtigt man bereits in der Planung das Einbringen einer dickeren Dämmschicht oder ein zusätzliches Dämmen der Installationsebene, kann ein niedrigerer Energiebedarf recht unkompliziert erreicht werden.

Innenwände

Natürlich hat ein Haus oder eine Wohnung auch Innenwände. Sie bleiben allerdings in vielen Bauträgerverträgen unerwähnt. Dabei sollte dort genau stehen, wie die Innenwände des zu bauenden Hauses beschaffen sein werden. Dabei wird unterschieden zwischen tragenden und nicht tragenden Innenwänden. Bauart und Materialangabe (zum Beispiel Kalksandsteinmauerwerk, Porenbetonmauerwerk, Holzrahmenkonstruktion oder anderes) müssen genau in der Baubeschreibung beschrieben werden.

Installationen

In die Baubeschreibung des Bauträgervertrages gehören auch detaillierte Beschreibungen der Elektroanlage, mit konkreten Angaben zur Anschlussleistung und Einspeisung, der Anzahl der Stromkreise mit Unterscheidung nach Gerätestromkreisen, Steckdosenstromkreisen, Drehstromkreisen. Gegebenenfalls müssen auch so genannte Bus-Installationen und Schutzsysteme genau beschrieben werden. Auch die elektrotechnische Ausstattung der einzelnen Räume mit der Anzahl der Schalter, Steckdosen und Lichtauslässe gehört in die Baubeschreibung.

Keller

Es reicht nicht, wenn in der Baubeschreibung beispielsweise nur die massiven Wände und der Betonboden angegeben werden. Wer böse Überraschungen vermeiden will, sollte auch hier auf detaillierte Angaben achten.

Zur genauen Leistungsbeschreibung für den Keller gehören: Präzise Angaben zum Material der Kellerwände, außen wie innen, zur Wärmedämmung und zur Ausführung der Lichtschächte. Ob der Keller als weiße Wanne, schwarze Wanne oder als Mischkonstruktion ausgeführt wird, richtet sich übrigens nach den Ergebnissen des so genannten Baugrundgutachtens.

Wenn der Keller nicht beheizt werden soll, stellt die Kellerdecke das trennende Bauteil zwischen beheiztem und nicht beheiztem Raum dar. Sie muss dann besonders gut gedämmt sein und einem U-Wert von 0,3 entsprechen. Wird der Keller beheizt, muss die Dämmung unterhalb der Sohle und an den Außenseiten der Kellerwände angebracht werden.

Lüftung

Beim modernen Wohnhaus, vor allem beim Passivhaus, spielt die Lüftung eine zentrale Rolle. Nur wenn kontrolliert gelüftet und dabei die Luft regelmäßig ausgetauscht wird, funktioniert das Passivhaus optimal. Das wird in der Baubeschreibung nur selten detailliert erwähnt. Unbedingt aufgelistet werden muss in der Baubeschreibung aber die Art der Lüftung und, sofern es sich nicht um eine natürliche, sondern um eine kontrollierte Be- und Entlüftung handelt, die Art der Lüftungstechnik und Wärmerückgewinnung.

Mängelanzeigen

Etwaige Mängel, die bei der Abnahme nicht erkennbar waren, sind dem Bauträger innerhalb der Gewährleistungszeit unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Der Erwerber muss einen von ihm behaupteten Mangel so genau bezeichnen, dass der Bauträger nachvollziehen kann, was von ihm als Abhilfe erwartet wird. Es reicht daher völlig aus, wenn das objektive Erscheinungsbild des Mangels präzise dargelegt wird – also eine Beschreibung der Symptome. Zu mehr ist der Erwerber nicht verpflichtet, da der Erwerber kein technischer Experte ist und nicht abschätzen kann, worin der Mangel begründet sein könnte.

Den Zugang einer solchen Mängelanzeige beim Bauträger sollte der Erwerber im Zweifel nachweisen können. Es empfiehlt sich daher, die Mängelanzeige als Übergabe-Einschreiben oder Einschreiben mit Rückschein zu senden.

Makler- und Bauträgerverordnung

Die Vereinbarungen in Bauträgerverträgen müssen den Vorschriften (§§ 3 u. 7) der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) entsprechen. Die Makler- und Bauträgerverordnung (hier in der zurzeit gültigen Fassung als PDF-Datei) sieht die Möglichkeit vor, die Risiken der Vorleistungen des Erwerbers durch eine Auflassungsvormerkung oder durch eine Bürgschaft zu sichern. Zahlungen darf der Bauträger nur unter den in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) definierten Voraussetzungen fällig stellen beziehungsweise entgegennehmen.

Wenn der Bauträger nicht die Sicherung des Erwerbers durch eine Bürgschaft nach § 7 MaBV wählt, müssen die im Vertrag getroffenen Zahlungsvereinbarungen den Regelungen in § 3 I und II MaBV (siehe hier auch "Zahlungsplan") entsprechen und der Erwerber durch eine Auflassungsvormerkung (siehe dort) gesichert werden.

Darüber hinaus regelt die Makler- und Bauträgerverordnung unter anderem, dass der Bauträger private Gelder und Zahlungen von Kunden auseinanderhalten muss (getrennte Vermögensverwaltung).

Materialangaben

Dies gilt auch für alle anderen detaillierten technischen Vorgaben. Sie legen einen bestimmten Wert fest, garantieren aber nicht, dass dieser auch den Regeln der Baukunst und den geltenden gesetzlichen Vorgaben entspricht. Muss dann nachgebessert werden, dann zahlt der Erwerber die Mehrkosten.

Deshalb sollte auch hier in der Baubeschreibung immer das Wort "mindestens" vor die Materialangabe gesetzt werden. Dann muss der Bauträger die gesetzlichen Baustandards erfüllen.

Mindestanforderungen

Die Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser (hier die Broschüre des Bundes im Original als PDF-Datei) beschreiben im Detail, was Bauverträge im Allgemeinen alles beinhalten sollten. Diese Mindestanforderungen können auch zur Beurteilung von Baubeschreibungen herangezogen werden.

Mitspracherecht

Wer eine Immobilie von einem Bauträger erwirbt, der ist Erwerber eines bebauten Grundstückes oder einer Wohnung, aber nicht der Bauherr. Das Eigentum an der Immobilie erlangt man erst nach der Fertigstellung des Vertragsobjektes, der vollständigen Zahlung des Kaufpreises und schließlich durch die vom Bauträger geschuldete Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.

Dieser Unterschied ist wesentlich, denn der Erwerber hat während der Bauzeit in der Regel kein Mitspracherecht auf der Baustelle und kann daher auch kaum Einfluss auf etwaige Änderungen während des Bauablaufes nehmen (siehe auch unter "Abnahme").

Niedrigenergiehaus

Leistungen werden in der Baubeschreibung des Bauträgervertrages oft doppelt beschrieben. Da stehen dann neben dem Begriff "Niedrigenergiehaus" noch zusätzlich genaue Dämm-Materialien oder Dämmstoffstärken. Diese Angaben und Werte reichen unter Umständen nicht aus, um den Niedrigenergiestandard auch zu erfüllen. Deshalb sollte in der Baubeschreibung nur der formale und genau definierte Begriff "Niedrigenergiestandard" stehen. Wer sicher gehen möchte, der setzt noch das Wort "mindestens" davor.

Notar

Notare sind unter anderem zuständig für die Beurkundung von Rechtsgeschäften (z.B. bei einem Bauträgervertrag). Sie attestieren im Rahmen von Beglaubigungen die Echtheit von Verträgen, Unterschriften, Abschriften oder Urkunden. Ihre Kosten sind gesetzlich in der Kostenordnung festgeschrieben.

Der Notar hat dabei immer eine neutrale Rolle einzunehmen. Sind an einer Urkunde mehrere Parteien beteiligt, darf er nicht nur eine von ihnen beraten. Er ist vielmehr gehalten, den Willen der Parteien zu erforschen und rechtlich umzusetzen, wobei ihn Sorgfaltspflichten allen Beteiligten gegenüber treffen. Notare stellen also unter anderem auch sicher, dass unerfahrene Vertragspartner nicht benachteiligt werden.

Mit der Unterschrift unter einen Vertrag enden die Verhandlungen. Vor der Beurkundung sollte sich der Erwerber vorab unbedingt eine Kopie der Verträge sowie der Bau- und Leistungsbeschreibung zusenden lassen, um diese zusammen mit einem Rechtsanwalt oder einem Verbraucherschützer prüfen zu können. Eine 14-tägige Prüfzeit bei Notarverträgen ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz).

Da sich der Erwerber in der Regel verpflichtet, die Notarkosten zu tragen, hat er auch das Recht, sich einen Notar seiner Wahl zu suchen. Dann kann er sich darauf verlassen, dass es neutral zugeht. Um den richtigen Notar zu finden, sollte man sich im Bekanntenkreis nach deren Erfahrungen erkundigen. Unter Umständen hilft auch die ortsansässige Notarkammer.

Passivhaus

Wer gemäß den Angaben in der Baubeschreibung ein Passivhaus kauft, der hat deshalb noch lange nicht die Gewähr wirklich ein Passivhaus zu bekommen. Auch hier muss vertraglich genau geregelt sein, was der Erwerber zu erwarten hat.

Ein Passivhaus darf laut Definition anderthalb Liter Heizöl (oder anderthalb Kubikmeter Erdgas) pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr verbrauchen. Diese idealen Werte lassen sich allerdings nur durch exakte Planungen, detaillierte Berechnungen und vor allem sorgfältige Bauausführung garantieren. Passivhäuser müssen absolut winddicht sein. Das Gebäude muss lückenlos in eine ausreichende Wärmdämmschicht verpackt sein, es dürfen keine Wärmebrücken entstehen, und alle Fugen müssen luftdicht und dauerhaft verklebt werden.

Garantiert und überprüft werden kann das Ergebnis nur durch sorgfältige Baukontrolle und mit dem so genannten Blower-Door-Test. Beides sollte in der Baubeschreibung fest verankert werden.

Planunterlagen

Zu jedem Bauvorhaben gehören konkrete Pläne. Auch zu einem Bauträgervertrag. Folgende Planunterlagen sind unbedingt erforderlich: Zeichnungen und Berechnungen gemäß den Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung und der Bauvorlagenverordnung, Werkpläne im Maßstab 1:50, Werk- und Installationspläne für die Haustechnik (Sanitär, Heizung, Lüftung) sowie Baugrundgutachten.

Preisbindungsfrist

Bei Bauträgerverträgen, in denen der Festpreis zeitlich beschränkt werden soll, ist besondere Vorsicht geboten.

Derartige Beschränkungen dienen ausschliesslich der Kostensicherheit des Bauträgers für Ursachen, die er nicht zu vertreten hat. Es ist durchaus nachvollziehbar, dass beispielsweise Dauerfrost zu Zeitverzögerungen der Fertigstellung führen kann, für die der Bauträger nicht einzustehen hat. Doch etwaige Mehrkosten hat der Bauträger als Unternehmer in seine Kalkulation von Angebot und Festpreis einzubeziehen. Eine pauschale Abwälzung des unternehmerischen Risikos auf den Erwerber sollte nicht hingenommen werden.

Prospektangaben

Zu Beginn des Hauskaufs liegen meist viele schöne Hochglanzprospekte auf dem Tisch, die den potentiellen Erwerber in seiner Kaufentscheidung mitunter stark beeinflussen. Solche Prospekte sind aber nicht Grundlage des notariellen Bauträgervertrages, sie dienen nur als Lockmittel. Entscheidend ist, was im Vertrag und der Baubeschreibung steht.

Kaufinteressenten eines Bauträger-Hauses oder einer Bauträger-Wohnung sind keine Anleger – und der Bauträger ist auch kein Immobilienfond. Bei einem Bauträgervertrag stehen sich auf beiden Seiten mündige und verständige Bürger gegenüber und vor einem Vertrag stehen immer noch die Verhandlungen. Abweichungen zwischen den Angaben in einem Prospekt und dem eigentlichen Vertragsentwurf beziehungsweise der Baubeschreibung kann und sollte man in Ruhe mit dem Bauträger vor der notariellen Beurkundung klären.

Der Begriff "Prospekthaftung" stammt übrigens aus dem Börsenrecht und bezieht sich bei nicht börsenbezogenen Anlageformen auf den Grundsatz, dass die Angaben in einem Prospekt grundsätzlich vollständig und richtig sein müssen, weil sie eine wichtige (häufig sogar die einzige) Grundlage für die Anlageentscheidung des Käufers (Kapitalanlegers) darstellen. Im Zusammenhang mit reinen Bauträgerverträgen gibt es eine solche Haftung nicht.

Qualität

Um die Qualität der Ausstattung zu sichern, müssen alle Angaben immer exakt bezeichnet werden. Dazu zählen auch Angaben zur Informationslage, etwa Qualität und Umfang der Fernsprechanlage (analog, digital, ISDN, DSL) oder Qualität und Umfang der Kommunikationsanlage (Klingelanlage, Gegensprechanlage, Videoanlage).

Regenwassernutzungsanlage

Regenwassernutzungsanlagen helfen Wasser sparen und lassen sich vor allem in neuen Häusern gut installieren, denn sie benötigen einen zweiten Installationskreislauf. Soll eine Regenwassernutzungsanlage eingebaut werden, dann empfiehlt es sich genau festzulegen, wie und wo die Rohre installiert werden (vor der Wand, im Sockelbereich, auf oder unter Putz, samt Schallschutz für die Rohre) und aus welchem Material die Rohre bestehen.

Reihenhausklausel

Beim Verkauf von Reihenhäusern wird den Interessenten immer wieder – und meist wahrheitswidrig – mitgeteilt, sämtliche anderen Objekte seien bereits verkauft. Damit wollen Verkäufer zur schnellen Kaufentscheidung drängen. Aber Vorsicht: Der Erwerber sollte dies unbedingt prüfen, vor allem, wenn in dem abzuschließenden Bauträgervertrag die Klausel enthalten ist, dass mit dem Bau der Häuser erst begonnen werde, wenn sämtliche Reihenhäuser verkauft seien. Unterschreibt der Erwerber diesen Vertrag und sind tatsächlich aber erst ein paar Häuser verkauft, dann kann es unter Umständen noch sehr lange dauern, bis mit dem Bau begonnen wird – und das, obwohl der Erwerber aufgrund der Aussagen des Verkäufers davon ausging, sofort nach seinem Vertragabschluss könne der Bau beginnen. Solche monate- manchmal jahrelangen Wartezeiten kosten den Erwerber viel Geld.

Schallschutz

Vor allem in Reihen- und Doppelhäusern spielt der Schallschutz eine wichtige Rolle und trägt erheblich zum Frieden (oder Unfrieden) unter den Nachbarn bei. Deshalb empfiehlt es sich dringend, Schallschutzmaßnahmen konkret in der Baubeschreibung zu verankern und auf dem Schallschutznachweis nach DIN 4109 zu bestehen.

Bleibt der Schallschutz hinter den Anforderungen der DIN 4109 zurück, liegt ein erheblicher Mangel im Sinne von § 634 Abs. 3 BGB a.F. vor, der zur Wandelung des Vertrages berechtigt.

Schlechtwetter

Auch in vielen Bauträgerverträgen taucht der Begriff "amtlich anerkannte Schlechtwetterlage" auf, um Verzögerungen der Übergabe zu rechtfertigen. Das ist irreführend, denn den Begriff gibt es offiziell gar nicht. Erfahrungsgemäß wird "Schlechtwetter" aber gerne von Baufirmen als Entschuldigung für Bauverzögerungen genutzt. In der Tat gibt es auch für manche Bauarbeiten "schlechtes Wetter": Verschiedene Materialien dürfen nicht bei kalten Temperaturen verarbeitet werden, andere nicht bei großer Hitze. Geschieht dies doch, sind Baumängel die unausweichliche Folge. Wirklich beurteilen kann das aber nur ein Sachverständiger, ihn sollte der Erwerber im Zweifelsfall kurzfristig zu Rate ziehen.

Schlüsselfertig

Der Begriff "schlüsselfertig" bereitet immer wieder Auslegungsprobleme. Ob im Einzelfall eine bestimmte Leistung zum schlüsselfertigen Umfang gehört, ist nicht nur für die Frage der (Zusatz-)Vergütung von Bedeutung, sondern auch für den Umfang der Gewährleistung. Im schlimmsten Fall kann "schlüsselfertig" bedeuten, dass die Fenster und Türen eingebaut sind und das Haus dicht ist, die Tapezier- und Malerarbeiten aber noch ausstehen ... hier droht der Einzug in eine Baustelle. "Schlüsselfertig" sollte daher im Bauträgervertrag (nicht in der Baubeschreibung!) definiert werden als Zustand des Vertragsobjektes nach Abschluss aller vertragsgemäß geschuldeten Arbeiten.

Teilabnahmen

Teilabnahmen im Zusammenhang mit Abschlagszahlungen (siehe auch "Zahlungsplan") dienen nur der Feststellung, ob die jeweiligen Voraussetzungen der entsprechenden Teilzahlungen tatsächlich vorliegen. Solche Teilabnahmen stellen keine qualitative Abnahme im Sinne einer Endabnahme dar.

Ausnahme: Erwirbt der Erwerber im Rahmen eines Bauträgervertrages eine Eigentumswohnung, wird eine Teilabnahme des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums vereinbart. Häufig wird auch noch eine gesonderte Abnahme der Außenanlagen oder eventueller Garagen oder Tiefgaragen vereinbart. Insoweit wird (zulässig) meist eine förmliche Abnahme vereinbart. Im Zusammenhang mit Wohnungseigentum sind solche Regelungen zu empfehlen.

Terminabsprachen

Zu den größten Ärgernissen "am Bau" zählen ungenaue und nicht eingehaltene Terminabsprachen. Damit es nicht zu Unstimmigkeiten und teuren Verzögerungen kommt, müssen in dem Bauträgervertrag genaue Terminvereinbarungen aufgenommen werden. Das gilt insbesondere auch für das Fertigstellungsdatum.

Versorgungsleitungen

Versorgungsleitungen für Wasser, Strom und Gas sind dringend nötig, damit ein Haus überhaupt bewohnbar ist. Auch diese Angaben müssen der Baubeschreibung zu entnehmen sein.

VOB/B (Verdingungsordnung für Bauleistungen)

Die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB/B) kann in Bauträgerverträgen nicht vereinbart werden. Auch die isolierte Vereinbarung einzelner Bestandteile der VOB/B (z.B. des § 13 VOB/B) ist unzulässig, da die VOB/B nur mit ihrem gesamten Inhalt wirksam vereinbart werden könnte.

Aber eine Gesamtvereinbarung der VOB/B in Bauträgerverträgen ist ausgeschlossen, weil der Bauträgervertrag als Bündelung verschiedener Leistungen seinem gesamten Wesen nach anderer Regelungen als die der VOB/B bedarf.

Die Rechtsprechung hat daher in allen entschiedenen Fällen angenommen, dass die VOB/B nicht "als Ganzes" vereinbart sei. Die Rechte des Erwerbers bei Baumängeln neu errichteter Bauwerke richten sich daher nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch.

Die Neufassung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) Teil B - VOB/B Ausgabe 2006 - ist am 18.10.2006 im Bundesanzeiger in der Ausgabe Nr. 196 bekannt gemacht worden. Die aktuelle Textfassung der VOB/B bietet das Magazin Baurechtsexperte als PDF-Dokument: Baurechtsexperte - Das Magazin

Vorkasse

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gibt dem Bauträgervertrag wesentliche Vertragsinhalte vor. Sie enthält in den §§ 3 und 7 Sonderregelungen für den Bauträgervertrag, die zwingenden Charakter haben und dem Bauträger beispielsweise untersagen, Voraus- oder Abschlagszahlungen des Erwerbers entgegenzunehmen, bevor bestimmte Sicherungen vorliegen.

Erwerber sollten Bauträgern niemals Vorkasse oder Vorabzahlungen leisten! Denn für derartige Zahlungen gibt es keinen Schutz – auch dann nicht, wenn eine Bankbürgschaft vorliegt, da Bürgschaften in der Regel nur veruntreute Ratenzahlungen sichern. Maßgeblich ist immer der Zahlungsplan (siehe dort).

Unseriös sind übrigens alle Verträge, in denen bereits bei Abschluss des Vertrages ein Abschlag verlangt wird, denn der Erwerber erhält hierfür keinen Gegenwert. Nicht einmal das Grundstück, denn das geht in der Regel erst nach Zahlung der letzten Abschlagszahlung an ihn über.

Wohnflächenberechnung

Häufig werden bei Neubauten die Wohnflächen für Bauträgerhäuser oder Eigentumswohnungen nur anhand der Pläne errechnet. Erfahrungsgemäß weichen aber die Bauten später von den Plänen an manchen Stellen ab. Dadurch kann auch die Wohnfläche kleiner ausfallen, als im Plan ursprünglich angegeben. Deshalb ist es wichtig, die Wohnfläche in solchen Fällen im Nachhinein noch einmal nach der Wohnflächenvorordnung prüfen zu lassen.

Zahlungsplan

Mit dem Gesetz zur Beschleunigung fälliger Zahlungen, das am 01.05.2000 in Kraft getreten ist, hat der Gesetzgeber einen generellen Anspruch auf Abschlagszahlungen für Werkunternehmer in § 632 a BGB eingeführt.

Mit Erlass der "Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen" vom 23.05.2001 (BGBl. I S. 981) hat der Verordnungsgeber einer vorübergehenden Rechtsunsicherheit hinsichtlich Raten nach der MaBV abgeholfen und die Vereinbarung von Abschlagszahlungen in Bauträgerverträgen nach der Makler- und Bauträgerverordnung für zulässig erklärt.

Entsprechend dem Bauablauf sieht die Makler- und Bauträgerverordnung eine Ratenzahlung mit bis zu sieben Raten (Abschlagszahlungen) vor (§ 3 Abs. 2 MaBV). Die Raten können aus folgenden Teilbeträgen – bezogen auf die volle Vertragssumme unter Einbeziehung von Sonderwünschen – zusammengesetzt werden:

Die individuelle Zusammensetzung dieser Abschlagszahlungen ist im Bauträgervertrag festzulegen. Sofern einzelne dieser Leistungen ("Gewerke") nicht anfallen, ist der jeweilige Prozentsatz anteilig auf die übrigen Raten zu verteilen.

Zahlungsverzug

Der wirksam geschlossene Bauträgervertrag enthält auch Leistungspflichten des Erwerbers (siehe "Zahlungsplan"). Gegenüber einem vertragsuntreuen Erwerber steht dem Bauträger das gesetzliche Rücktrittsrecht zu. Vertragsuntreu handelt ein Erwerber beispielsweise immer dann, wenn er nicht leistet (also zahlt), zu spät leistet oder eine andere Pflichtverletzung begeht. Der praktisch wichtigste Fall ist also der Schuldnerverzug. Er setzt zusätzlich eine Mahnung durch den Bauträger nach Fälligkeit voraus.

Gerät der Erwerber auch nur mit einer einzigen Zahlung (nach Plan) in Verzug und wird vom Bauträger erfolglos unter Nachfristsetzung zur Zahlung aufgefordert, so verwandelt diese Pflichtverletzung des Erwerbers den Vertrag in ein so genanntes Rückgewährsschuldverhältnis. Was sich wegen der juristischen Formulierung so harmlos anhört, beschreibt tatsächlich den Verlust des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung, den möglichen Verlust aller bis dahin geleisteten Zahlungen und in der Regel den Ersatz des dem Bauträger entstandenen Schadens. Mit der Ausübung des Rücktritts oder der Geltendmachung des Schadensersatzes statt der Leistung erlischt der Erfüllungsanspruch des Erwerbers. Infolge der Akzessorietät verliert die Auflassungsvormerkung ihre Schutzwirkung.

Fassen wir zusammen: Zahlungsverzug trotz Mahnung und Hinweis auf die Rechtsfolgen berechtigt den Bauträger zum Rücktritt vom Vertrag. Die Folge ist der Verlust des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung und eines Teils der bereits geleisteten Abschlagszahlungen.

Da Zahlungsschwierigkeiten immer einkalkuliert werden sollten, ist es ratsam, im Bauträgervertrag die Nachfrist zu verlängern. Hierfür bieten die 30 Tage des § 286 Abs. 3 Satz 2 BGB einen Anhalt. Darüber hinausgehend kann das Lösungsrecht (Rücktritt) des Bauträgers von der Rückzahlung bezahlter Abschlagszahlungen – gemindert um den Verzugsschaden – oder deren Sicherstellung durch eine Bankbürgschaft abhängig gemacht werden.

Zeitplan

Jeder Vertrag sollte exakte Datumsangaben für den Baubeginn und den Übergabetermin enthalten. Nur so bekommt der Erwerber Planungssicherheit und kann, im Falle einer Verzögerung den Bauträger für zusätzliche Miet- oder Hotelkosten haftbar machen.